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¡Buenos días a todos! En Pavón Asesores, asesoría en Sanlúcar de Barrameda, hemos recibido muchas consultas sobre cómo manejar el IVA e IRPF en el alquiler de un inmueble. Es por esto que queremos contarles cómo se debe concretar la base imponible en el IVA y qué gastos repercutidos forman parte de la base de retención del IRPF.

Impuesto sobre el Valor Añadido

La base imponible del IVA equivale al importe total de la contraprestación del servicio y puede proceder del destinatario o de terceras personas. En el concepto de contraprestación se incluye cualquier crédito efectivo a favor de quien realice la operación gravada, ya sea derivado de la prestación principal o de las accesorias de la misma.

Por otra parte, debemos mencionar que los siguientes conceptos, siempre que se repercutan al arrendatario, son parte de la base imponible de las operaciones de arrendamiento de inmuebles sujetas al IVA:

  • Contribución territorial urbana
  • Cuota de participación en los gastos generales (incluidos el sueldo del portero o conserje)
  • Repercusiones por obras
  • Repercusiones por suministros energéticos 
  • Otros conceptos análogos.

Hay que considerar que la contraprestación determinante de la base imponible del Impuesto será pactada entre arrendador y arrendatario. Sin embargo, en ocasiones, pueden existir reglas especiales para su determinación.

Base Imponible para IVA e IRPF en alquiler de inmueble

Lógicamente sólo se debe reflejar el valor real de los gastos, excluido, en su caso, el IVA que grava los mismos. Esto se debe a que el arrendador puede deducir el Impuesto por gastos o suministros satisfechos.

Sin embargo, las partes podrían acordar repercutir al arrendatario o subarrendatario una cantidad superior al gasto real, como por ejemplo el propio Impuesto soportado y deducible. En este caso, ese excedente también formaría parte de la base imponible sujeta a gravamen por este tributo.

Por otra parte, debemos mencionar al artículo 88 de la Ley 37/1992. En este se establece que los sujetos pasivos deberán repercutir íntegramente el importe del Impuesto sobre aquél para quien se realice la operación gravada, quedando este obligado a soportarlo siempre que la repercusión se ajuste a lo dispuesto en esta Ley. Esta repercusión deberá efectuarse mediante factura, en las condiciones y con los requisitos que se determinen reglamentariamente.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

El artículo 75 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, determina que estarán sujetos a retención o ingreso a cuenta, independientemente de su calificación, los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.

Sin embargo, se excepcionan algunas situaciones:

  • Cuando el arrendamiento de la vivienda sea por parte de las empresas para sus empleados.
  • Si el valor de la renta a un mismo arrendador no supera los 900 euros anuales.
  • Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero.

En cuanto a la base de retención, según lo previsto en el artículo 100 del Reglamento del Impuesto, estará constituida por «todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido». De esta manera, la retención sobre los citados rendimientos opera sobre el concepto «renta» y sobre todos los gastos que el arrendador repercuta al arrendatario.

Desde Pavón Asesores, asesoría en Sanlúcar de Barrameda, esperamos haber despejado sus dudas sobre el manejo del IVA e IRPF en el alquiler de un inmueble. Ante cualquier interrogante, estaremos gustosos de atenderle. ¡Hasta la próxima!